MEDIANERIA
DERECHO
La Medianería es una variante del derecho real de condominio, siendo de
indivisión forzosa.
Se considera muro medianero a aquel muro construido en forma encaballada
sobre el eje divisorio de predios; es propiedad de “los dueños”, que
contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservación. El derecho es
inherente al predio, si se vende el lote, el convenio de medianería sigue vigente
para el nuevo dueño. En el caso que los dueños fuere una misma persona, se
extinguirían los derechos.
CLASIFICACION DE LOS MUROS
·
El
muro contiguo, es aquel elevado de sobre uno de los predios en forma total, situándose
en uno de los filos del muro el Eje divisorio de predios. El propietario del
lote continuo debe ceder los 15 cm de ancho del muro y toda esa franja de
terreno para poder hacer uso del muro, sino quedara como muro privativo del
vecino lindante. Debe materializarse con un ancho entre 30 a 45 cm en ladrillo
común o piedra, para que sea portante.
·
El
muro encaballado, es aquel construido sobre el eje divisorio de
predios, coincidiendo con el eje de simetría del muro, en este caso se levanta
sobre los dos predios, ocupando una franja de cada uno de ellos. Debe
materializarse con un ancho entre 30 a 45 cm en ladrillo común o piedra, para
que sea portante.
DIFERENCIA ENTRE MURO PRIVATIVO Y MURO MEDIANERO
Muro
privativo: está construido en su totalidad en uno de los predios lindantes, puede
ser o no contiguo al eje divisor de predio y puede ser o no portante. Es de
propiedad de aquel que lo construyo. Si el vecino quiere hacer uso de ese muro,
siempre que este sea de 30 a 45 cm y sea portante, debe adquirir los derechos
de medianería correspondiente,
Muro
medianero: puede ser un muro contiguo o encaballado, de propiedad de los fundos
contiguos. Debe materializarse con un ancho entre 30 a 45 cm en ladrillo común
o piedra, para que sea portante.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS
Tienen los siguientes derechos respecto del muro medianero:
·
A reconstruir el muro
·
A darle mayor altura
·
A abandonar o renunciar los derechos
·
A adquirir los derechos
·
A obligar a sus vecinos a conservar y mantener el
muro en buen estado
·
A arrimar toda clase de construcciones
·
A empotrar tirantes hasta la mitad del muro
·
A abrir armarios o nichos cuya profundidad llegue
hasta la mitad de la pared
·
A abrir ventanas o troneras, solo en muros
privativos, siempre que su vecino preste su consentimiento, siempre a 1.80 de
alto con material transparente no traslucido en paños fijos de 20 cm o bloques
de vidrio con rejas,
·
A suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible
con la medianera
Tiene como
obligaciones:
·
Contribuir
con los gastos de mantenimiento y de reparación, de igual manera, a reconstruir
en forma conjunta con su vecino el muro si este debe demolerse
·
Respetar
todos los derechos de su condominio
USO DEL MURO
MEDIANERO
·
Cerramiento forzoso: no tiene uso especifico, no pasan por el
ningún tipo de instalaciones, del contrario se estaría haciendo uso, solo se
hace para preservar ciertos grados de privacidad, y o seguridad. El código
civil contempla que deben tener tres metros de altura, hasta L.I.B., luego
desciende a 1.80 de alto
·
Apoyo: uso especifico del muro, utiliza sus 15 cm para
apoyar cualquier elemento estructural
·
Arrime: uso especifico del muro, no se apoya se arrima
menos de 1 dejando un pasillo que no es apto para ventilar ambientes.
MATERIALIZACION
·
Debe materializarse en ladrillo común o piedra, como
se materializa para que sea portante debe construirse con un ancho entre 30 a
45 cm
·
Cercas
·
Cercos
vivos
·
Fosos
·
Alambres
·
Línea
de arboles
FORMAS DE
ADQUISICION DE LOS DERECHOS DE MEDIANERA
1.
Contribución
para la construcción del muro, el muro se ejecuta encaballado, y los gastos se
dividen entre los dos
2.
Compra
de derechos, la persona que quiere servirse de parte o todo el muro que fue
construido por su vecino, debe adquirir el 50% de los derechos correspondiente
a la superficie del muro que desea utilizar, si la pared se encuentra
encaballada, el vecino solamente adquirirá los derechos de medianería; en
cambio si el muro se halla íntegramente construido en el lado vecino (muro
contiguo), debe abonar los derechos y la franja de 15 cm del lote vecino.
3.
Donación
de derechos, el vecino cede sin contribución monetaria alguna
4.
Compensación,
cuando se necesarita destruir pate o todo el muro para que pueda ejercer su
función portante el vecino se hace cargo de los gastos restituyendo las mismas
condiciones de confort al vecino lindero antes de la reconstrucción.
5.
Prescripción,
cuando el vecino ha ejercido propiedad del muro por más de 10 años
ininterrumpidos, se libera de pagar derechos, se denomina “prescripción
liberatoria”
6.
Readquisición
de derechos, aquel vecino que no quiere o no puede hacerse cargo de los gastos
de mantenimiento, puede renunciar a los derechos de medianería, perderá también
la franja de terreno sobre el cual se asienta la pared. Se produce de esta
forma un corrimiento del eje divisorio hacia el filo medianero, el muro pasa a
ser muro contiguo. Si el vecino quiere volver a utilizar el muro, debe
readquirir no solo los derechos de medianería, sino también la franja de
terreno que antiguamente era suya.
7.
Destino
del padre de familia, cuando los predios no están unificados pero pertenecen a
la misma persona el muro se presume legalmente medianero:
a.
Por
apoyo
b.
Privativo
de a o b
c.
Por
cerramiento forzoso.
EXTINCION DE LA
MEDIANERA
1.
Muro
condenable: muro en riesgo de colapso, debe demolerse, al desapareer el objeto,
se extinguen su condición jurídica respecto a los derechos
2.
Por
abandono: cuando el condominio lindero hace abandono de sus derechos de
medianería, parando a ser un muro privativo
3.
Por
con función, ambos linderos son la misma persona.
DERECHOS
MEDIANEROS
Se deben abonar
los derechos medianeros cuando se hace uso específico del muro en parte o en su
totalidad, entendiendo por uso el arrime, apoyo o canalización de instalaciones
por parte del otro vecino, siendo un valor computable, a saber:
1.
Método
Clásico o Común: se computan y suman todos los materiales del muro, su mano de
obra y se divide por dos. Este método no contempla el desgaste sufrido por la
vida útil del muro, este método no es aplicable para muros antiguos.
Método
del prototipo: se obtiene el valor del muro medianero mediante valores
tipificados en revistas especializadas (revista vivienda (mayo 2012), http://www.revistavivienda.com.ar/ ).
1.
Método
de depreciación de los componentes: se entiende como la disminución del valor o
precio de alguna cosa con referencia al que tenía antes o bien comparándola con
otra cosa de su clase, este método contempla el estado de conservación y vejes
del muro:
Va = (Vr –r) . (1 – K/100) + r
Donde:
·
Va: valor actual $
·
Vr: es el valor de reposición, como si
voy a ejecutar la tarea hoy de a levantar un nuevo muro medianero, que se
obtiene en alguna revista de temas de construcción (vivienda)
·
r: Valor residual, es el valor del
residuo del muro, el valor que tendría si se demoliere hoy, dato revista de
construcción (vivienda)
·
K: coeficiente obtenido en la tabla de
Ross-Heidecke, en el cual se ingresa teniendo los datos del estado de
conservación y la antigüedad, ejemplo:
·
Edad: 10 años
·
Vida útil: 90 años
o
Vida útil fundaciones 90 años
o
Vida útil tabique 90 años
o
Vida útil aca aisladoras 50 años
o
Vida útil mampostería 90 años
o
Vida útil revoques exteriores 40 años
·
Estado de conservación 2
·
Antigüedad= 10 años / 90 años= 0.11 =
11% es la antigüedad tomada en un % de la vida util
·
K: de tabla = 6.13
Buen dia, vivo en un ph en caba, tengo un fondo de 4 por 4 de jardin que linda atraves de un muro de 3 metros con el jardin de mi vecino, su propiedad tiene diferente altura de piso , es decir su terreno esta elevado metro y medio, calculo dos metros, el problema es que tiene un pino plantado practicaemnte pegado al muro o medianera, el pino ha crecido bastante y pasa de alto el muro por los 2 metros es decir el pino debe alcanzar los 5 metros, el problema (mas alla de las ramas que le pedi sutilmente me corte cuando pasan mi lado) es que esta rajandome partes de esa medianera justamente donde esta el pino ubicado, yo creo que las raices estan haciendo fuerza y me estan dañando la medianera, la pregunta es de que manera le puedo exigir que corte el pino por lo alto , ya que ante el viento hace que al moverse la copa del pino fuerza directamente en las raices y hace que presione y raje la medianera o le puedo exigir que lo saque directamente si es que no tengo respuesta positiva? que derechos tengo y que derechos el tiene o que puedo hacer para llegar a un acuerdo? ya hice mi consulta en el cgp de mi barrio pero puedo pedir una conciliacion, quiero previamte hablar con el pero con argumentos validos .
ResponderEliminarBuen dia, vivo en un ph en caba, tengo un fondo de 4 por 4 de jardin que linda atraves de un muro de 3 metros con el jardin de mi vecino, su propiedad tiene diferente altura de piso , es decir su terreno esta elevado metro y medio, calculo dos metros, el problema es que tiene un pino plantado practicaemnte pegado al muro o medianera, el pino ha crecido bastante y pasa de alto el muro por los 2 metros es decir el pino debe alcanzar los 5 metros, el problema (mas alla de las ramas que le pedi sutilmente me corte cuando pasan mi lado) es que esta rajandome partes de esa medianera justamente donde esta el pino ubicado, yo creo que las raices estan haciendo fuerza y me estan dañando la medianera, la pregunta es de que manera le puedo exigir que corte el pino por lo alto , ya que ante el viento hace que al moverse la copa del pino fuerza directamente en las raices y hace que presione y raje la medianera o le puedo exigir que lo saque directamente si es que no tengo respuesta positiva? que derechos tengo y que derechos el tiene o que puedo hacer para llegar a un acuerdo? ya hice mi consulta en el cgp de mi barrio pero puedo pedir una conciliacion, quiero previamte hablar con el pero con argumentos validos .
ResponderEliminarPregunta: si los vecinos sostienen que el muro no es medianero sino que me pertenece en exclusiva
ResponderEliminar¿Puedo demolerlo?
Debieras asesorarte si el muro realmente está dentro de tu terreno. Si es así, es tuyo y podes demoler tranquilamente.
EliminarPero recordá que todas la ciudades tienen su reglamento. Debe haber un muro divisorio entre ambos terrenos.
EliminarJusto estaba con ese problema en uno de mis depositos en alquiler y es complicado.
ResponderEliminarMi problema tuve que el albañil le erro la falsa escuadra y se paso 10 cm de muro al del vecino y para no demoler de nuevo le ofreci el muro pero no entiende que puede pasar
ResponderEliminarTenés que plantear tu problema en la Municipalidad, sino asesorarte con un Arquitecto/agrimensor. Debieras pagarle los m2 que ocupas del vecino. Si se niega, cosa que está en su derecho hacer, quizas debas demoler. Pero el profesional te asesorará viendo la pared y los planos de construcción.
EliminarTengo un paredón que no es medianera y en este 2 aire acondicionado y ahora el vecino está construyendo y y pide que los saque. Los equipos están a 2.5 o 3 mts colocados en las habitaciones. Debo sacarlos ??
ResponderEliminarEl paredón, ¿a que distancia se encuentra del eje divisorio que delimita tu terreno del terreno del vecino? Sobre muro medianero no debieras colocar elementos que produzcan vibraciones, ruidos o molestias al vecino.
Eliminarmi casas tiene mas de 60 años . en el terreno lindero los dueños construiran una casa de dos piso ( 6 m de alto).una de la paredes , SE CONSTRUYE CON COLUMnas DE HORMIGON aramado Y LADRILL HUECO
ResponderEliminarPARA ELLO USARanm UN MURO DE 30 CM (encaballado ) construido por mis padres. del cual rompen 10 cm para las estructuras de HA y las paredes de ladrillo la arriman a la pared construida . corresponde el pago del uso de la pared por encima de los 3m y como se computaria.?
Hola. Se considera la altura de 3m que mencionas si no existe una altura reglamentaria que oficia de cierre forzoso proveniente de una normativa municipal esa altura suele ser inferior por ejemplo 2 m o 2,50 dependiendo de la ciudad a partir de esa altura se lo considera muro de elevación y para a la superficie que ellos usan esta parte del muro vos tenés derecho a reclamar el pago correspondiente al 50% del valor vos tenés derecho a reclamar el 50% del costo de su construcción pero como no es nueva aplica una depreciación que surge de un cálculo que lo realizan los profesionales cómo arquitectos o ingenieros. Estos confeccionan un contrato de medianera donde consta todo. Si no lo aceptan podés iniciar una demanda por vía judicial.
ResponderEliminarHarrah's Resort Atlantic City - Dr.MCD
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