CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO

CLASE 3  12 de abril

CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO

TIPOS DE EDIFICIOS / TIPOLOGIAS EDILICIAS

Las tipologías edilicias se dividen en:

·         ENTRE MEDIANERAS: Son aquellos edificios que están edificados a hasta las líneas divisorias de terreno, constituyendo medianeras, o está separada a una distancia menor a 4 mts., impidiendo la iluminación y ventilación de ambientes.

·         PERIMETRO SEMILIBRE: Son aquellos que estén retirados de una de las líneas divisorias de predio 4 mts – 6mts. (según el ancho del predio). como mínimo, para poder iluminar y ventilar los ambientes.

o   Para predios con un ancho menor a 14 mts, la separación a la línea divisoria de parcela debe ser mayor de 4mts. Para ser considerada como perímetro semilibre.

o   Para predios con un ancho mayor a 14 mts, la separación a la línea divisoria de parcela debe ser mayor de 6mts. Para ser considerada como perímetro semilibre.

·         PERIMETRO LIBRE: Son aquellos que no comparten las líneas divisorias de parcela y están separadas 6mts. como mínimo, para poder iluminar y ventilar los ambientes.

CONSTITUCION DEL TEJIDO DE UNA MANZANA

1ro: se trazan las Medianas de la manzana, uniendo los puntos medios de los lados.

Medianas: son la división de la manzana en medios a partir de la Línea Oficial (L.O.) o Línea Municipal (L.M.)

La línea Oficial (L.O.) es coincidente con la Línea de Edificación (L.E.) si no hay un retiro obligatorio o bien por proyecto.

2do: Se dividen las medianas en tercios para determinar la Línea Interna de Basamento (L.I.B.)

Línea Interna de Basamento (L.I.B.): es la división de la manzana a 1/3 sobre las medianas, con líneas paralelas a la Línea Oficial (L.O.), se determina así el centro libre de la manzana. Salvo excepciones constituye el limite construible para tipologías de perímetro libre y semilibre.

Centro Libre de la Manzana: es considerado espacio urbano, es el centro libre, sirve para ventilar e iluminar todos los locales (1ra, 2da, 3ra, 4ta y 5ta).

El espacio libre de manzana solo podrán sobresalir balcones de 1.00 con barandas o parapetos traslucidos hasta 1.20mts de alto. El centro de manzana, será destinado exclusivamente a espacio parquizado, del cual no más del 30% podrá tener un tratamiento diferente al del suelo absorbente. En dicho porcentaje podrá incluirse piletas de natación siempre que las mismas:

·         Cumplan con las reglamentaciones

·         Su diseño se integre con el espacio libre parquizado del entorno mediante un tratamiento paisajístico.

En los distritos que lo permitan se podrá ocupar el total de la parcela con subsuelos destinados a estacionamientos, siempre que adopten las medidas necesarias para ralentizar el escurrimiento de las aguas de lluvia a los conductos pluviales. También se podrá utilizar el 80% de la superficie de la parcela afectada a espacio libre de manzana para estacionamiento en tanto se mantengan las condiciones del suelo absorbente. Las cercas divisorias de parcelas dentro del centro libre de manzana no podrán sobrepasar una altura máxima de 1.80m

3ro: Se dividen las medianas en cuartos para determinar la Línea de Frente Interno (L.F.I.)

Línea de Frente Interno (L.F.I.): es la división de la manzana en cuartos con líneas paralelas a la Línea Oficial (L.O.). Salvo excepciones, constituye el limite construible para tipologías entre medianeras.

TRONERAS: son extensiones de la Línea de frente Interno para poder darle un coto a las construcciones en las parcelas de la esquina y así gozar de una extensión del espacio urbano interno en cada manzana, permitiendo el asolamiento y ventilación de los locales.

No rige las troneras en aquellas manzanas cuya suma de los lados opuestos más chicos son menores a 62 mts. O cuando la superficie de la manzana es inferior a 4.000 mts2. O cuando la manzana tiene un lado curvo. En todos estos casos la municipalidad establecerá la línea de frente interno para dichas parcelas, mediante una resolución.

ESPACIO URBANO

Espacio abierto capaz de garantizar condiciones óptimas de habitabilidad en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación, asolamiento, acústica, privacidad, visuales exteriores, vegetación, etc. El espacio urbano es:

 ·         Espacio de vía pública comprendido entre líneas oficiales (L.O.), y el comprendido entre dichas líneas y el retiro voluntario u obligatorio de la edificación.

·         Espacio libre de manzana
·         Espacio libre entre los laterales de un edificio de perímetro semilibre o libre y las o la línea divisoria entre parcelas conectado directamente con el espacio de vía pública y con el espacio libre de manzana.
·         Espacio entre parapetos correspondientes a unos mismos o diferentes volúmenes edificados dentro de una misma parcela. (patios) cuya relación R:h/d=1.5
·         Patios Apendiculares conectados a algunos de los espacios anteriormente enumerados.


PATIOS APENDICULARES: se consideran extensiones del espacio urbano aquellos patios apendiculares abiertos por un lado (a) de su planta a dicho espacio.



PATIOS AUXILIARES:
Son áreas descubiertas ubicadas entre volúmenes construidos en las parcelas, que por sus dimensiones no son aptos para conformar espacio urbano. A dichos patios pueden iluminar y ventilar locales de 2da y 4ta categoría. La superficie mínima es de 26 m2 y el lado mínimo de 4mts, deberá verificar la relación Rp = h/d en el sentido en el cual ilumine y ventile los locales.



La altura de los parámetros en correspondencia con las líneas divisorias entre parcelas se considerara igual a la de los parámetros que la enfrentan.
Se deberá cumplir las siguientes relaciones en función de la superficie mínima adoptada:
• Superficie mínima = 26m2
Lado mínimo = 4mts.
Rp = h/d = 4, esta relación deberá verificarse en el sentido en el cual ventilen e iluminen los locales.

Si iluminan y ventilan locales de 1ra, 3ra y 5ta clase, deberá verificarse la relación r = h’ / d’ = 1.5 en el sentido en el cual ventilan los locales

Si iluminan y ventilan locales de 1ra, 3ra y 5ta clase, deberá verificarse la relación r = h’ / d’ = 1.5 en el sentido en el cual ventilan los locales, si cumple, ese patio interno es considerado espacio urbano.

PERFIL EDIFICABLE

TIPOLOGIAS ENTRE MEDIANERAS

La altura máxima sobre L.O. o L.E. surgirá de las relaciones establecidas para cada distrito donde R=h/d. Por encima de dicha altura se podrá construir un nivel retirado 2m de la L.O. o L.E. con una altura máxima de 3m. Por encima de dicho nivel, retirándose 2m nuevamente y sin sobrepasar un plano limite trazado a 7m desde la altura máxima, resultando una altura de 4m en dicho retiro. El retiro en contra fachada es de 4m retirándose desde L.F.I. con una elevación de 4m. Solo podrán ubicarse en ese último piso servicios comunes, vivienda del encargado, tanques de reserva, salas de maquinas de ascensores, etc. Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deberán ser tratados con materiales iguales a las fachadas formando una unidad arquitectónica.

En ningún caso las construcciones entre medianeras podrán superar los 38m de altura, aun cuando el ancho de la calle y las relaciones establecidas en el distrito lo permita.

  

PLANTA BAJA LIBRE

Cuando se desarrolle una planta baja libre, las alturas se mediaran a partir de un plano horizontal situado a 3.50m sobre la cota de la parcela, salvo disposiciones contrarias. La planta deberá quedar totalmente libre la visual en una altura de 3 m como mínimo, ocupada únicamente por:

b- Cerramientos para vestíbulos, circulaciones verticales, estructuras portantes y vivienda exclusivamente destinada a portería, espacio auxiliar de portería, sala de reuniones, guardería tanque de bombeo y local para medidores.

c- la proporción de la planta baja libre ocupada no podrá exceder la mitad de la distancia entre medianeras y / o construir, ni encerrar más de un 30% de la superficie total de la proyección del piso superior. Las superficies destinadas a caja de escalera y los pasadizos de ascensor no serán tenidos en cuenta a los fines del cálculo.

d- la planta baja libre no será calculada a efectos de cómputo del F.O.T. y no podrá destinarse a otros usos que los establecidos en el inciso b-, y a circulación peatonal y/o estacionamiento o guarda de vehículos.

 

TIPOLOGIAS DE PERIMETRO SEMI LIBRE

En los distritos que lo permitan estos edificios pueden incluir basamento que se apoyen en las dos líneas divisorias laterales de parcela, cuya característica y altura estará regulada por cada distrito. La altura máxima sobre L.O. o L.E. surgirá de las relaciones establecidas para cada distrito, donde R=h/d. Por encima de dicha altura se podrá construir un nivel retirado 2m de la L.O. o L.E. con una altura máxima de 3m. Por encima de dicho nivel, retirándose 2m nuevamente y sin sobrepasar un plano limite trazado a 7m desde la altura máxima, resultando una altura de 4m en dicho retiro. El retiro en contra fachada es de 4m retirándose desde L.F.I. con una elevación de 4m.

Si el edificio se adosa a un muro divisorio existente, su altura será determinada por el plano limite horizontal, y en el lado que no se apoya su altura y ocupación máxima de la banda edificable estará determinada por la relación r = h’. d´

Donde:

d´= 6m, para parcelas mayores a 14 m

d´= 4m, para parcelas menores a 14 m.

En todos los casos el espacio resultante será considerado espacio urbano.

TIPOLOGIAS DE PERIMETRO LIBRE

En los distritos que lo permitan estos edificios pueden incluir basamento que se apoyen en las dos líneas divisorias laterales de parcela, cuya característica y altura estará regulada por cada distrito.

La altura máxima sobre L.O. o L.E. surgirá de las relaciones establecidas para cada distrito, donde R=h/d.

En los lados su altura y ocupación máxima de la banda edificable estará determinada por la relación r = h’. d´ Donde: d´= 6m. y r será dato suministrado por cada distrito.

En la cara posterior la altura máxima sobre L.I.B. surgirá de las relaciones establecidas para cada distrito, donde r¨=h¨/d¨= 1.5, donde d¨ es la distancia más desfavorable entre L.I.B.

En caso que se construya un basamento y se decida separarlo de las líneas divisorias laterales, esta separación no será menor de 3m.

En las fachadas laterales las salientes serán igual a d’ / 12 (6m (distancia mínima de separación) / 12 = 0.5m).

Los cuerpos salientes cerrados solo serán permitidos sobre la L.E. cuando haya retiros.

El edificio podrá avanzar hasta la L.I.B. con un retiro mínimo del fondo de 6m.

PLANTA BAJA LIBRE

Cuando se desarrolle una planta baja libre, las alturas se mediaran a partir de un plano horizontal situado a 3.50m sobre la cota de la parcela, salvo disposiciones contrarias. La planta deberá quedar totalmente libre la visual en una altura de 3 m como mínimo, se permitirá sobre elevar las construcciones de subsuelo hasta 1m como máximo, ocupada únicamente por:

b- Cerramientos para vestíbulos, circulaciones verticales, estructuras portantes y vivienda exclusivamente destinada a portería, espacio auxiliar de portería, sala de reuniones, guardería tanque de bombeo y local para medidores.

c- la proporción de la planta baja libre ocupada no podrá exceder un 30% de la superficie total de la proyección del piso superior. Las superficies destinadas a caja de escalera y los pasadizos de ascensor no serán tenidos en cuenta a los fines del cálculo.

d- la planta baja libre no será calculada a efectos de cómputo del F.O.T. y no podrá destinarse a otros usos que los establecidos en el inciso b- y a circulación peatonal y estacionamiento o guarda de vehículos.

CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO

Según define el artículo 25 del código civil,” las restricciones impuestas al dominio privado solo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo”.

El código de planeamiento urbano marca un lineamiento subordinando el interés particular al interés común, para asegurar un medio ambiente que contribuya al mejoramiento de la calidad de vida en la ciudad.

Su objetivo es

·         evitar construcciones anárquicas separando el tejido urbano por distritos, delimitando la densidad que debe poseer cada uno, según su uso.

·         garantizar ventilaciones y asoleamientos adecuados,

·         regular el parcelameintos de la tierra,

·         mejorar el sistema de transito,

·         reactivar sectores postergados,

·         preservar ámbitos de valor históricos y

·         crear sistemas de parques recreativos.

El código se divide en 9 secciones

1.    Sección 1: se establece como obligatorio el cumplimiento de normativas También define términos técnicos que se clasifican como:

·         Relativos al uso:

o Uso: el uso de un inmueble es la función para la cual el terreno, el edificio o estructura asentados en el, ha sido diseñado, construido, ocupado, utilizado o mantenido.

o Uso complementario: el destino a satisfacer, dentro de la misma parcela, funciones necesarias para el desarrollo del uso principal

o Uso condicionado: el que está sujeto a requisitos de ubicación, de tamaño, potencia instalada, etc. Según cada distrito

o Uso no conforme: cualquier actividad que se desarrolle en una parcela en el momento en que estas normas tengan vigencia y que no cumplan con las mismas según el distrito en que este ubicado.

o Uso no permitido: el que por sus características no es compatible con el carácter de estas normas

o Uso permitido: el que puede implantarse en un distrito

o Uso requerido: son aquellos que se consideran complemento necesario de los usos que se permiten implantar, para asegurar su funcionamiento, evitar molestias y garantizar fluidez de transito

·         Relativos al terreno:

o Altura de fachada: medida vertical de la fachada principal, tomada sobre la L.O. o la L.E., a partir de la cota cero de la parcela.

o Basamento: Parte del edificio construida sobre el nivel del terreno, sobre la cual se asientan los volúmenes sobre elevados y retirados del mismo

o Edificio: cualquier estructura construida para albergar personas, animales o bienes muebles de cualquier clase, y que esta fija al suelo en forma permanente.

o Fachada principal: paramento exterior de un edificio que delimita su volumen hacia la vía publica, aunque la traza del mismo no coincida con la L.O. y si con la L.E.

·         Relativos al tejido urbano:

o Centro libre de manzana: espacio no edificable a nivel de terreno destinado a espacio verde y comprendido entre las L.I.B.

o Edificio de perímetro libre: aquel cuyos paramentos desde el nivel del suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, están retirados de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones de altura y distancia establecidas anteriormente.

o Edificio de perímetro semilibre: aquel cuyos paramentos desde el nivel del suelo o por encima de la altura permitida para el basamento, están retirados de una de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones de altura y distancia ya establecidas anteriormente.

o Edificio entre medianeras, aquel que se extiende hasta las líneas divisorias laterales de la parcela.

o Espacio Libre de manzana: espacio aéreo del interior de la manzana, limitado por los planos verticales que pasan por las L.F.I e L.I.B.

o Espacio urbano: espacio aéreo comprendido entre volúmenes edificados de la ciudad, que permiten lograr aceptables condiciones de iluminación y ventilación en los ambientes.

o Factor de ocupación de suelo F.O.S.: porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los usos establecidos. Los F.O.S. tienen carácter de máximos sin constituir valores fijos. El área de la envolvente de las proyecciones horizontales de todos los niveles del o de los edificios no podrá exceder el porcentaje de la superficie total del terreno establecida para el uso de mayor F.O.S.; el resto, será destinado a espacio libre, con tratamiento paisajístico. Cuando se ubiquen distintas actividades en una misma planta de un edificio, el F.O.S. de los niveles superiores no podrá exceder el F.O.S. establecido para el uso que se desarrolle en el nivel inmediato inferior.

o Factor de Ocupación Total F.O.T.: valor numérico que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie cubierta total edificable. En el computo de la superficie edificable a los efectos de la aplicación del F.O.T. no se incluirá la superficie de la cubierta y semicubierta destinada a guarda coches, ni la superficie de la planta baja libre, ni superficie de caja de escaleras, sus antecámaras, ni la unidad destinada a vivienda del encargado y solo se tendrá en cuenta la mitad de la superficie de áreas semicubiertas.

o Línea de frente interno L.F.I.

o Línea interna de basamento L.I.B.

o Manzana: superficie del terreno delimitada por la via publica o via ferrea.

o Patios Apendicular del Espacio Urbano: patio generado opr entrantes y retiros parciales de lso cuerpos edificados, abiertos por un lado al esapacio urbano

o Plano limite: plano virtual que limita la altura permitida de cualquier punto del edificio

o Planta libre: planta de un edificio, sin cerramientos perimetrales, que permite la intercomunicación del espacio urbano

o Superficie cubierta: total de la suma de las superficies parciales de los locales, entresuelos, voladizos y pórticos de un edificio, incluyendo la sección horizontal de muros y tabiques en todas las plantas, hasta las líneas divisorias de la parcela.

o Tejido urbano: relación entre los volúmenes edificados y el espacio urbano.

o Volumen edificable: volumen máximo que puede construirse en una parcela, según las normas.

o Volumen edificado: volumen edificado en la parcela

o Volumen no Conforme: el volumen edificado que no se ajusta a las prescripciones de este código.

2.    Sección 2: en este capítulo se detalla el requerimiento del certificado del uso conforme para obras e instalaciones, que deberá ser confeccionado por un profesional Arquitecto, Ingeniero, Constructor o Instalador interviniente. Deberá consignarse en el uso conforme:

·         Apellido y nombre del usuario

·         Ubicación de la parcela, medidas y superficie de la parcela

·         Superficie cubierta existente y proyectada

·         Especificación de la actividad a desarrollar

·         Datos varios (numero de operarios, potencia en KVA, etc.)

El profesional firmante con el titular de la actividad o propiedad de la obra asumen solidariamente total responsabilidad de que el uso se ajusta estrictamente a lo establecido en el C.P.U.

3.    Sección 3: define:

·         Propuestas de apertura de la vía publica que se proyectan considerando el tránsito de la zona, se establece que es ámbito exclusivo del GCBA.

·         Parcelameintos: deberán tener sus líneas divisorias de parcelameintos en ángulo recto con la LO, o sigan el radio de curvatura de la calle. No deberán parcelarse terrenos que no tengan acceso directo a la vía pública.

4.    Sección 4: son las normas generales sobre el tejido urbano, define al espacio urbano como el espacio abierto capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad en función de requerimientos ambientales de:

·         Iluminación

·         Ventilación

·         Asoleamiento

·         Acústica

·         Privacidad

·         Angulo de visión al cielo

·         Visuales exteriores

·         Vegetación.

Ventilan al espacio urbano los locales de 1ra, 3ra y 5ta categoría, salvo un dormitorio en unidades de tres dormitorios que puede ventilar a un patio auxiliar. El espacio urbano esta conformado por:

·         El espacio de vía publica comprendido entre LO y el espacio comprendido entre Lo y Le o Retiro Obligatorio.

·         Espacio libre de manzana

·         El espacio entre paramentos laterales de edificios de perímetro libre y semilibre conectando directamente el espacio de vía publica con el espacio libre de manzana

·         Espacio entre paramentos verticales de un mismo volumen o de distintos volúmenes edificados dentro de la misma manzana.

·         Patios apendiculares que queden incorporados a algunos de los espacios anteriormente enumerados

5.    Sección 5: explica la zonificación en distritos, para lo cual se define:

·         El carácter,

·         La subdivisión en el tejido urbano y

·         Los usos del suelo.

Cada zona esta designada por una letra mayúscula que indica la característica dominante según los usos permitidos,

El número expresa una diferenciación dentro de esa misma categoría, por ultimo una letra minúscula está destinada a señalar una condición particular del tejido urbano.

·         Residenciales: destinados a la locación de viviendas. Se subdividen en:

o R1a

o R1b

o R2a

o R2b

·         Centrales se agrupan aquí las zonas administrativas, financieras, comercial y de servicios, estas generan algún tipo de molestia por ruidos y congestión vehicular, por lo que el uso residencial se admite con restricciones. Se subdivide en:

o C1 (Área central)

o C2 (Centros principales)

o C3 (Centros locales)

·         Equipamientos: son áreas dotadas de buena accesibilidad donde se localizan usos que sirven al conjunto urbano y/o regional que por sus características no deben hallarse en zonas residenciales o centrales. Se clasifican en:

o E1 (Equipamiento mayorista)

o E2 (equipamiento general)

o E3 (equipamiento local)

o E4 (equipamiento especial)

·         Urbanizaciones determinadas: distritos que establecen o preservan conjuntos urbanos de características diferenciales (lugano, barrio piedra buena)

·         Arquitectura especial: son ámbitos o recorridos que poseen una identidad reconocible por sus características físicas particulares (caminito, en la boca)

·         Renovación urbana: son áreas a reestructurar por su degradación (isla de marci)

·         Urbanización futura: son fracciones de terreno de propiedad pública de gran superficie no urbanizados (villa miseria 1114)

·         Urbanización Parque

·         Área de reserva ecológica

·         Área de protección Histórica APH: áreas, espacios, conjuntos urbanos que por su valor histórico, arquitectónico o ambientales, constituye ámbitos singulares de nuestra cultura

6.    Sección 6: establece los sistemas viales y su infraestructura, se clasifican en redes

·         Primarias: autopistas y avenidas de transito pesado; tiene por función prolongar dentro de la ciudad los accesos que la vinculan con el resto del país. Distribuye el transito regional a la red secundaria y permite salir y entrar a distritos centrales

·         Secundarias: son avenidas

·         Terciarias: son las calles de acceso, pasajes y peatonales

7.    Sección 8: explica la renovación urbana de las áreas que así lo requieran, mediante programas y proyectos particularizados.

8.    Sección 9: detalla el procedimiento para modificar el CPU que pueden surgir de los consejos vecinales, las asociaciones de fomento y grupos de vecinos.

9.    Sección 10: se refiere a la protección patrimonial. Se establece como se planificara y llevara a cabo cualquier acción, proyecto, y programa particularizado para lograr la protección de edificios, lugares y objetos.