MEDIANERIA

MEDIANERIA

DERECHO

La Medianería es una variante del derecho real de condominio, siendo de indivisión forzosa.

Se considera muro medianero a aquel muro construido en forma encaballada sobre el eje divisorio de predios; es propiedad de “los dueños”, que contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservación. El derecho es inherente al predio, si se vende el lote, el convenio de medianería sigue vigente para el nuevo dueño. En el caso que los dueños fuere una misma persona, se extinguirían los derechos.

CLASIFICACION DE LOS MUROS

·         El muro contiguo, es aquel elevado de sobre uno de los predios en forma total, situándose en uno de los filos del muro el Eje divisorio de predios. El propietario del lote continuo debe ceder los 15 cm de ancho del muro y toda esa franja de terreno para poder hacer uso del muro, sino quedara como muro privativo del vecino lindante. Debe materializarse con un ancho entre 30 a 45 cm en ladrillo común o piedra, para que sea portante.

·         El muro encaballado, es aquel construido sobre el eje divisorio de predios, coincidiendo con el eje de simetría del muro, en este caso se levanta sobre los dos predios, ocupando una franja de cada uno de ellos. Debe materializarse con un ancho entre 30 a 45 cm en ladrillo común o piedra, para que sea portante.

DIFERENCIA ENTRE MURO PRIVATIVO Y MURO MEDIANERO

Muro privativo: está construido en su totalidad en uno de los predios lindantes, puede ser o no contiguo al eje divisor de predio y puede ser o no portante. Es de propiedad de aquel que lo construyo. Si el vecino quiere hacer uso de ese muro, siempre que este sea de 30 a 45 cm y sea portante, debe adquirir los derechos de medianería correspondiente,

Muro medianero: puede ser un muro contiguo o encaballado, de propiedad de los fundos contiguos. Debe materializarse con un ancho entre 30 a 45 cm en ladrillo común o piedra, para que sea portante.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS

Tienen los siguientes derechos respecto del muro medianero:

·         A reconstruir el muro

·         A darle mayor altura

·         A abandonar o renunciar los derechos

·         A adquirir los derechos

·         A obligar a sus vecinos a conservar y mantener el muro en buen estado

·         A arrimar toda clase de construcciones

·         A empotrar tirantes hasta la mitad del muro

·         A abrir armarios o nichos cuya profundidad llegue hasta la mitad de la pared

·         A abrir ventanas o troneras, solo en muros privativos, siempre que su vecino preste su consentimiento, siempre a 1.80 de alto con material transparente no traslucido en paños fijos de 20 cm o bloques de vidrio con rejas,

·         A suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la medianera

Tiene como obligaciones:

·         Contribuir con los gastos de mantenimiento y de reparación, de igual manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro si este debe demolerse

·         Respetar todos los derechos de su condominio

USO DEL MURO MEDIANERO

·         Cerramiento forzoso: no tiene uso especifico, no pasan por el ningún tipo de instalaciones, del contrario se estaría haciendo uso, solo se hace para preservar ciertos grados de privacidad, y o seguridad. El código civil contempla que deben tener tres metros de altura, hasta L.I.B., luego desciende a 1.80 de alto

·         Apoyo: uso especifico del muro, utiliza sus 15 cm para apoyar cualquier elemento estructural

·         Arrime: uso especifico del muro, no se apoya se arrima menos de 1 dejando un pasillo que no es apto para ventilar ambientes.

MATERIALIZACION

·         Debe materializarse en ladrillo común o piedra, como se materializa para que sea portante debe construirse con un ancho entre 30 a 45 cm

·         Cercas

·         Cercos vivos

·         Fosos

·         Alambres

·         Línea de arboles

FORMAS DE ADQUISICION DE LOS DERECHOS DE MEDIANERA

1.    Contribución para la construcción del muro, el muro se ejecuta encaballado, y los gastos se dividen entre los dos

2.    Compra de derechos, la persona que quiere servirse de parte o todo el muro que fue construido por su vecino, debe adquirir el 50% de los derechos correspondiente a la superficie del muro que desea utilizar, si la pared se encuentra encaballada, el vecino solamente adquirirá los derechos de medianería; en cambio si el muro se halla íntegramente construido en el lado vecino (muro contiguo), debe abonar los derechos y la franja de 15 cm del lote vecino.

3.    Donación de derechos, el vecino cede sin contribución monetaria alguna

4.    Compensación, cuando se necesarita destruir pate o todo el muro para que pueda ejercer su función portante el vecino se hace cargo de los gastos restituyendo las mismas condiciones de confort al vecino lindero antes de la reconstrucción.

5.    Prescripción, cuando el vecino ha ejercido propiedad del muro por más de 10 años ininterrumpidos, se libera de pagar derechos, se denomina “prescripción liberatoria”

6.    Readquisición de derechos, aquel vecino que no quiere o no puede hacerse cargo de los gastos de mantenimiento, puede renunciar a los derechos de medianería, perderá también la franja de terreno sobre el cual se asienta la pared. Se produce de esta forma un corrimiento del eje divisorio hacia el filo medianero, el muro pasa a ser muro contiguo. Si el vecino quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir no solo los derechos de medianería, sino también la franja de terreno que antiguamente era suya.

7.    Destino del padre de familia, cuando los predios no están unificados pero pertenecen a la misma persona el muro se presume legalmente medianero:

a.    Por apoyo

b.    Privativo de a o b

c.    Por cerramiento forzoso.

EXTINCION DE LA MEDIANERA

1.    Muro condenable: muro en riesgo de colapso, debe demolerse, al desapareer el objeto, se extinguen su condición jurídica respecto a los derechos

2.    Por abandono: cuando el condominio lindero hace abandono de sus derechos de medianería, parando a ser un muro privativo

3.    Por con función, ambos linderos son la misma persona.

DERECHOS MEDIANEROS

Se deben abonar los derechos medianeros cuando se hace uso específico del muro en parte o en su totalidad, entendiendo por uso el arrime, apoyo o canalización de instalaciones por parte del otro vecino, siendo un valor computable, a saber:

1.    Método Clásico o Común: se computan y suman todos los materiales del muro, su mano de obra y se divide por dos. Este método no contempla el desgaste sufrido por la vida útil del muro, este método no es aplicable para muros antiguos.

Método del prototipo: se obtiene el valor del muro medianero mediante valores tipificados en revistas especializadas (revista vivienda (mayo 2012), http://www.revistavivienda.com.ar/ ).

1.    Método de depreciación de los componentes: se entiende como la disminución del valor o precio de alguna cosa con referencia al que tenía antes o bien comparándola con otra cosa de su clase, este método contempla el estado de conservación y vejes del muro:

Va = (Vr –r) . (1 – K/100) + r

Donde:

·         Va: valor actual $

·         Vr: es el valor de reposición, como si voy a ejecutar la tarea hoy de a levantar un nuevo muro medianero, que se obtiene en alguna revista de temas de construcción (vivienda)

·         r: Valor residual, es el valor del residuo del muro, el valor que tendría si se demoliere hoy, dato revista de construcción (vivienda)

·         K: coeficiente obtenido en la tabla de Ross-Heidecke, en el cual se ingresa teniendo los datos del estado de conservación y la antigüedad, ejemplo:

·         Edad: 10 años

·         Vida útil: 90 años

o    Vida útil fundaciones 90 años

o    Vida útil tabique 90 años

o    Vida útil aca aisladoras 50 años

o    Vida útil mampostería 90 años

o    Vida útil revoques exteriores 40 años

·         Estado de conservación 2

·         Antigüedad= 10 años / 90 años= 0.11 = 11% es la antigüedad tomada en un % de la vida util

·         K:  de tabla = 6.13